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土地出让金计算依据
土地出让金计算是怎样的
土地出让的价格为：出让土地的基准地价40%；委托评估单位以评估价值40%为准；成交价格不低于基准地价，若低于则以总地价的40%为准，若成交价格低于基准地价，则以总地价的40%为准。《土地管理法》第五十五条:以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定，并报国务院批准。
土地出让金是国家以土地拥有者的身份将土地使用权转让给使用者的一种土地使用权，如果发生了转让、抵押等市场行为，则需要补办土地使用权的出让手续，缴纳出让金，才能进行土地登记。土地出让收入的正确计算方式是：
计算公式：补缴的土地使用权价格=网格点楼面基价（元/平方米）×容积率修正系数×10%×已挂牌住宅建筑面积×年限修正系数
(1)具有实际成交价格，但不低于该等级基准地价均值的，其成交价格不得少于40%；
(2)已发生转让的划拨用地，补办出让时，应按照基准地价的40%作为补偿。
(3)对上述方法所确定的土地出让金金额，如有争议，受让人将委托具有资格的土地估价机构进行评估，并按照其评估值的40%作为定金。
(4)转让土地使用权的成本费用，在地价中所占的比重不能超过60%，如果按照出让价款计算出让金，则应将土地的成本价格转换为市场价，然后按照40%的地价计算出让金。
以上就是土地出让金计算是怎样的的主要内容了，相信大家看完对此都有了一些了解，希望这篇文章可以提供一定帮助为您解惑。
土地出让金是怎样计算的
土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，似租非租，似税非税。
土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。
土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种:一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费;另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路71号地块面积为2。38万平方米，有20多家单位和1000多户居民，**坡长立国际开发公司与**黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权，并投资5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70%左右。
土地出让金如何计算?
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。
二手房土地出让金又如何计算呢?
二手房交易过程中的土地出让金，主要是针对房改房。这类房屋是在划拨的土地上建造的，交易是需要补交土地出让金。
计算公式为:房屋建筑面积当年成本价1%。“当年成本价”，北京城八区为1560元/平米。
因此，若业主当年以成本价购房:土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%
(当年成本价:城六区为1560元/平米;远郊区县为1290元/平米或1120元/平米)
若业主当年以优惠/标准价购房:
1、先向原单位缴纳土地出让金，补成成本价(优补成):当年成本价×建筑面积×6%
2、再缴纳土地出让金:当年成本价×建筑面积×1%(该费用由购买方承担)
(当年成本价:城六区为1560元/平米;远郊区县为1290元/平米或1120元/平米)
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